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有待于双方以合同条款为基础

  • 发布时间:2020-08-22 03:28 来源:admin

  要么降租要么解约,解约还要反赔4月租金,这是自如深圳房东许先生遇到的“糟心事”。两年前,他将位于福田的一套空置房出租给自如,却于日前被自如要求“降租”,否则将单方面解约。虽然自如将支付两个月“违约金”,却要许先生支付6个月租金作为“服保金”,正负抵消后,许先生还要赔4个月共23336元房租给自如。

  “自如给出的降租或解约方案均未在合同中体现,最离谱的是他们单方面提解约,反倒最后业主要赔一笔钱给他们。”许先生说。

  自如方面对此回应称,房东协商调价是市场自动调整的结果,是市场供需变化的反映。装修折旧费的补偿,每个业主情况都不同,补偿金额等具体细节,有待于双方以合同条款为基础,坐下来具体协商解决。

  而深圳知名法律评论员张兴彬律师认为,根据我国《合同法》,以及自如与业主事先签订的合同中明确写着“管理期内,甲乙双方协商一致,可以解除合同”,承租人“自如”无权单方面解约。

  据了解,大多业主与自如签订的合同期为3年-5年不等,自如接手后将对房屋进行重新装修和配置家电,同时按照约定每年有3%的租金涨幅。

  2017年,许先生与自如签订房屋托管合同,将房屋交由自如出租管理。而近日,他接到自如工作人员要求其降租的电话,并给出一个“二选一”的方案:许先生直接将每月房租由5834元降低至5193元,如不同意则直接解约。届时,自如支付许先生2个月的“违约金”,许先生则支付给自如6个月租金(合同还有6个月到期)作为“服保金”。许先生计算了一下,自如支付的“违约金”和要求他支付的“服保金”相抵扣后,自己反倒需要支付4个月租金共23336元给自如。

  “自如的人发给我一堆算法,我也没看懂。后来看了看合同,也没从合同里找出来相应条款或算法。”许先生表示,他还直接找到了租客询问情况,岂料租客租金实际已从5900涨到了7100元。“这种一面要业主自降租金,一面又给租客加租,两头通吃的做法我不能接受。”许先生说。

  而这种情况并非孤例,福田下沙片区的一位自如业主告诉小南,她所在的小区正常租金在8000以上。“我6月初接到自如员工的电线元/月。”而当她决定解约时,才被告知解约需要赔偿相应的装修费用,“装修款是多少,完全由自如说了算”。

  小南发现,在双方签订合同的第7条“违约责任及争议解决办法”中规定,若甲方(业主)违约,应向乙方(自如)支付等额于双倍当期月预期收益的违约金,并赔偿乙方装修损失费、新配置设施损失费等。而乙方(自如)违约则应赔偿等额于双倍当期月预期收益的违约金。

  “根据合同,谁违约就谁赔偿。既然自如主动提出支付‘违约金’,实际是自认违约了。但怎么业主反而也要履行违约责任呢?哪有一方违约,双方履行违约责任的做法,这不就是变相逼迫业主降租!”许多业主认为,若自如单方面要求解约,应按照合同约定赔付等额于双倍当期月预期收益的违约金。而业主方无需赔付装修损失、新配置设施损失费用。

  “与房东协商调价是市场自动调整的结果,是市场供需变化的反映。”自如方面解释,一方面,受疫情影响,房屋租赁也受到较大冲击。很多业主也降低租金、调整租金价格,以实现快速出租降低损失。另一方面,处于疫情中的长租公寓各项成本均在提升,尤其是占比最大的租金成本高于市场平均水平。一些租赁平台因之前收房时的评估价较高,随着疫情影响经济下行等因素,原有定价与现在价格存在较大落差,会出现小部分根据当前市场情况综合评估后,与业主沟通协商、调整优化个别房源合同的现象。

  “我们希望尽力妥善解决这部分房屋面临的问题。即使启动合同中单方面解约的条款,如有装修和家具家电的问题,也将与业主进行协商。特别是装修折旧费的补偿,每个业主情况都不同,补偿金额等具体细节,有待于双方以合同条款为基础,坐下来具体协商解决。”自如方面称,部分业主对于解约要支付配置折旧费用的担忧,应该是个别管家沟通不当,给业主造成误解。未来将进一步严格要求一线管家与业主沟通的规则、态度、方式。

  自如方面还表示,疫情以来,自如已推出“为全国租客减免半月服务费”“安置超万名租客”“0押金签约”“提供续约退租便利”“保洁消毒升级”等一系列举措,各项抗疫费用近4亿元。

  对于上述自如与业主之间的争议,深圳知名法律评论员张兴彬律师认为,根据我国《合同法》第六十条之规定,当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

  “在自如与业主签订的合同中,明确写着‘管理期内,甲乙双方协商一致,可以解除合同’。但作为合同当事方的承租人‘自如’无权单方面解约,并且业主们可以要求承租人继续履约。”张兴彬说。

  对此,张兴彬表示,承租人要求业主们承担其改造房屋的装修及家电等成本,根据我国《合同法》规定,只有在业主们违反约定提前收回房屋时,作为承租人的“自如”才可以主张此请求,否则就是于法无据的。“如果是自如提出解除合同的,业主在没有违约的情况下,业主有权拒绝支付装修费用。”张兴彬说。

  深圳市消委会对此也提醒,在签订任何合同或协议前,都需要看清合同与协议内容,不要急于签字,若有不清楚的地方,应在弄清楚后再决定是否签到。

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